VACANCIA EN BODEGAS LLEGA A MÍNIMO HISTÓRICO DE 2,2%

METODOLOGÍA DISRUPTIVA MOSTRARÍA A LAS EMPRESAS DÓNDE UBICAR SU OPERACIÓN LOGISTICA

·         Este sistema de radios hace un análisis de los mercados a 43 km de distancia de Bogotá, con cerca de 100 fuentes que incluyen desde peajes, hasta precios de renta.

·         Los cuatro radios evalúan el mercado logístico de Bogotá y sus alrededores. 

                 Por primera vez en Colombia, Cushman & Wakefield lanza un sistema tecnológico disponible y abierto al público a través de su página web, que le permitirá a las empresas, tener de primera mano un análisis integral de los diferentes componentes que impulsan el desarrollo de la industria, brindando apoyo a la hora de saber dónde ubicar su operación, y favorecer sus procesos de última milla.

Dado que el epicentro de la operación logística está en la ciudad de Bogotá, se partió de allí para crear cuatro anillos o radios de influencia, que cubren una extensión de hasta 43 km de distancia, permitiendo un análisis completo de este rango de terreno. 

Para el desarrollo de esta herramienta se usaron cerca de 100 fuentes confiables, que alimentan información importante para inversionistas, operadores logísticos, desarrolladores, arrendatarios y arrendadores, que incluyen:

·         El rastreo de la carga de importaciones y su clasificación al ingresar al sistema, y cómo interactúa con los demás indicadores en cada uno de los radios.

·         Análisis de los proyectos viales ya sean de restructuración, operación, o nuevos desarrollos, y como estos impactan en los diferentes corredores logísticos.

·         Caracterización de la densidad poblacional, vital para la ubicación de operaciones con potencial de generación de empleo.

·         Cálculo de la carga movilizada por cada uno de los diferentes medios de transporte.

·         Hitos de crecimiento poblacional en el sistema.

·         Crecimiento del potencial urbano con base en las condiciones geográficas de cada uno de los radios.

·         Identificación de los radios con mayor potencial, basado en proyectos constructivos de parques logísticos en estado de construcción o sobre planos.

·         Identificación y análisis del ingreso de las cargas por cada una de las vías que hacen parte del sistema.

·         Identificación periódica de los indicadores del mercado logístico industrial en el que se analizan los componentes por radios de: absorciones, vacancias, precios de renta promedio, proyecciones y tipologías.

Con este robusto sistema informativo, se analizan cuatro radios de acción a través de los diversos indicadores que lo conforman, permitiendo responder preguntas básicas como ¿Dónde puedo ubicar mi negocio?, ¿Dónde se presentan más desarrollos?, ¿Hacia dónde se desarrolla cada uno de los segmentos y con qué especificaciones?, ¿Cómo se comporta la mercancía a lo largo del sistema?, ¿Cuál es mi mayor costo de transporte?, ¿Dónde están las tarifas de arriendo o compra más atractivas?, ¿Qué comportamiento tiene el mercado en este sistema?, y hasta ¿Qué oportunidades hay para la industria?

Primer radio de última milla

Este incluye 15 kilómetros con 383, 38 km2 de terreno, donde se tienen 330 km 2 de superficie construida y donde se encuentra un 68% de población de todos los cuatro radios. Es allí donde en la mayoría de los casos el producto ingresa al centro principal de distribución, para ser entregado al consumidor final y donde se presenta un flujo de aproximadamente 1,1 millones de vehículos de carga que se desplazan en el año, desde los puntos neurálgicos de todo Colombia, hasta la Sabana de Bogotá.

2o. radio, área metropolitana

Allí se ubican los submercados de Calle 80, Funza y Mosquera, donde se encuentran siete parques en proceso de construcción que se sumarán a los 18 en operación. Es una zona que ha sufrido modificaciones en infraestructura, zonificaciones y proyecciones, creando el área de Sabana Occidente en el departamento de Cundinamarca, que permite satisfacer la logística de consumo masivo y operadores logísticos.

3er radio, sector logístico industrial

Este anillo presenta un fenómeno de industrialización marcado, con un crecimiento de la superficie logística en los últimos años, donde se proyecta la entrada de cerca de 200.000 m² de nuevo inventario, predominando las tipologías clase A con un 92%. De los 36 km que se analizan en este radio, 1,28 km2 corresponde a parques industriales, lo que vislumbra oportunidades importantes de crecimiento.

Es vital allí destacar, que debido a la integración de Bogotá con los municipios cercanos, se presentan el mayor número de peajes del estudio destinados a recolectar recursos para el mantenimiento de vías.

4º radio agroindustria

Este análisis está centrado en el crecimiento constructivo que ha tenido Tocancipá, en la zona denominada Sabana Centro al norte de Bogotá. Con un área de 500.000 m2 y cerca de 4.000 operaciones logísticas mensuales, ofrece una de las mejores oportunidades para la industria del país debido a su uso del suelo industrial, con una cercanía a una de las principales ciudades de consumo, además, contiene diversos sectores industriales como manufactura, alimentos y bebidas, tecnología, logística y servicios.

VACANCIA EN BODEGAS LLEGA A MÍNIMO HISTÓRICO DE 2,2%

·         Se destaca la actividad de los corredores Cll 80, Mosquera y Tocancipá.

·         En el análisis tradicional se evidencia una vacancia histórica que alcanzó 2,2%

·         El precio promedio de arriendo para bodegas A y A+, sigue siendo conveniente $20.683/ m²

Bogotá, mayo de 2023. La demanda consolidada ha hecho que el mercado de almacenamiento haya empezado el 2023 con mucha fuerza. Las absorciones son generalizadas en los corredores tanto de Bogotá, como de las zonas aledañas (Cll 80, Funza, Mosquera, Occidente de Bogotá y Tocancipá), especialmente en la Calle 80, pero además la vacancia continúa disminuyendo al punto que en este trimestre analizado por el estudio de Cushman & Wakefield, se llegó a un mínimo histórico de 2,2%, lo que representa una reducción interanual de 2,7%, evidenciando el buen momento que vive este mercado en la región.

En cuanto a inventario, el corredor el top 3 está enmarcado en los corredores Cll 80 (1.540.083 m2), Mosquera (650.943 m2) y Tocancipá (353.134 m2). Actualmente, hay alrededor de 66.000m² disponibles en los cinco corredores, que evidencian un aumento del 19% en los precios de arrendamiento, comparado con el mismo período del año anterior, debido en parte a la nueva oferta caracterizada por mejores especificaciones y ubicaciones con opciones de expansión, programas de sostenibilidad y tecnologías que apoyan los procesos de acceso, factor que cada vez toma mayor fuerza en las operaciones de las empresas.

 

El precio pedido promedio es de $20.683/ m² para bodegas A y A+, destacándose en los de menor costo de alquiler Mosquera ($16.090 COP/m2/mes), Cll 80 ($20.286) y Tocancipá ($20.820).

 

En este momento, se están construyendo 449.337 m², la mayoría de los cuales son bodegas diseñadas a la medida, con especificaciones orientadas al almacenamiento y ubicadas principalmente en los corredores más cercanos a la ciudad. Es importante destacar, que el top 3 de los corredores con mayor número de parques lo encabeza Cll 80 con 21, seguido de Mosquera (7) y Tocancipá (6).

El estudio de Cushman & Wakefield además evidencia que en cuanto al Índice de Costos de la Construcción en Edificaciones (ICOCED), se evidencia una incidencia a partir del aumento en los costos de mano de obra y materiales de construcción.

“Otro punto a destacar es una tendencia sostenida hacia el desarrollo de espacios de almacenamiento a la medida, que se espera continúe creciendo en los próximos años y que permite a los inversionistas menores riesgos, especialmente en un contexto de altas tasas de interés para iniciar obras, costos elevados en los materiales de construcción, la apreciación del dólar y una situación inflacionaria”, asegura Juan Carlos Delgado, country manager de Cushman & Wakefield.

En el primer trimestre de 2023, Cushman & Wakefield evidenció un mercado sano y en desarrollo que alcanzó una absorción neta YTD de 2.060 m², donde el submercado de Tocancipá continua con absorciones sostenidas en sus diferentes tipologías.